De geur van rattenkeutels komt bouwkundig inspecteur Daan Bogaerts tegemoet als hij het luik opent naar de kruipruimte van een Amsterdamse benedenwoning. In een witte overall laat hij zich in de duisternis zakken. Zijn zaklamp schijnt over een golvend landschap van duizenden schelpen. ,,Dat is een bodemafsluiter die er waarschijnlijk in is gegooid vanwege eerdere vochtproblemen’’, zegt Bogaerts.

Aan de vloerbalken hangen bloemkoolachtige uitsteeksels. ,,Vruchtlichamen van houtzwam.’’ Sommige balken voelen nat aan, andere zitten onder de bruine spikkels. ,,Houtrot. Het zit eigenlijk overal. Het is een kwestie van tijd voor er een balk doorscheurt. Dat verklaart waarom de vloer van dit huis zo op en neer golft’’, zegt Bogaerts. Aan het herstel van de vloer is de 29-jarige nieuwe bewoner zo’n 45.000 euro kwijt.

Dat is een flinke tegenvaller. Want vóór hij het pand kocht, had hij al een bouwtechnische keuring laten doen door een ander bedrijf. Daar kwam voor slechts 4800 euro aan noodzakelijke herstelkosten uit. Onder de vloer keek de inspecteur toen niet. ,,In verband met een verhindering is er geen toegang mogelijk tot de gehele kruipruimte’’, schreef hij in zijn rapport. Had die inspecteur de moeite genomen van tevoren te informeren waar het kruipluik zat, dan had hij onder de deurmat bij de buren in het appartementencomplex zo onder de vloer kunnen kijken, en de zwaar aangetaste balken kunnen zien. De koper had dan waarschijnlijk van het huis afgezien, of opnieuw onderhandeld over de koopprijs.

Het Amsterdamse voorbeeld staat niet op zichzelf. Wie op het punt staat honderdduizenden euro’s uit te geven aan een huis, wil de zekerheid dat er geen grote gebreken zijn zoals een verzakte fundering, rottende vloerbalken of een lekkend dak. In de gekte op de woningmarkt is ruimte ontstaan voor keuringsbedrijven die suggereren zo’n kat in de zak te voorkomen. Ze wekken met dikke rapporten de indruk een grondig inzicht te geven in de bouwkundige staat van een woning. Maar uit onderzoek van collectief Spit, mede voor deze krant en weekblad De Groene Amsterdammer, blijkt dat veel van deze bedrijven in hun keuringen voor kopers belangrijke aspecten als fundering en dak niet of slechts beperkt meenemen.

Bouwkundige keuringen - niet te verwarren met een taxatie, die vooral bedoeld is om de waarde van een huis vast te stellen voor de bank - zijn niet verplicht. Makelaars raden zo’n keuring vaak wel aan. Spit liep over een periode van een half jaar enkele weken mee met inspecteurs van het bedrijf Premiumkeur van Fred Tokkie. Hij doet veel second opinions en roept al jaren tegen iedereen die het horen wil dat de markt voor bouwkundige keuringen verrot is. We namen de proef op de som en verzamelden tientallen dossiers van huizenkopers die - met een bouwkundige keuring in de hand - dachten een goed huis te kopen, maar toch met verzakkingen, scheuren en schimmelende vloeren te maken kregen.Makelaars verwijzen potentiële kopers vaak door naar bouwkundige keurders die zijn aangesloten bij het door de vastgoedbranche zelf opgerichte keurmerk Vakkundig Gekeurd. Volgens de algemene voorwaarden beoordelen de keurders alleen wat met het blote oog te zien is, en kruipen daarbij niet op daken en onder vloeren. Hoewel een keuring onafhankelijk zou moeten zijn, betalen sommige keurbedrijven makelaars een commissie als ze huizenkopers doorsturen. Spit sprak met oud-werknemers van deze bedrijven, die bevestigen dat een keuring beperkt is en erg lage bedragen bevat voor de kosten van herstelwerk.

De koper van het benedenhuis in Amsterdam overweegt een rechtszaak tegen de eerste keurder aan te spannen. Maar de kans op succes is klein. Procederen tegen dit soort keurbedrijven is haast onbegonnen werk, zegt vastgoedadvocaat Jung Nam Heeringa. Zij staat geregeld huizenkopers bij in conflicten over bouwkundige gebreken. ,,In hun algemene voorwaarden sluiten ze alles uit. Ze zeggen: we komen je huis keuren, maar kijken niet naar het dak en de fundering. Terwijl daar de grote kosten zitten als er iets mis is. Wat is dan eigenlijk je dienst? Juridisch zit het goed in elkaar, maar is het ook ethisch?’’

Vorig jaar schreef deze krant over een jong stel in Rotterdam, dat een verzakkend huis aan de Rotte kocht, al was er volgens de bouwkundige keuring niets aan de hand. Inmiddels is duidelijk dat ook zij de rechtszaak tegen de verkoper en het keurbedrijf verloren hebben. Bovenop de ton die ze kwijt zijn aan funderingsherstel, moeten ze nu ook nog duizenden euro’s betalen aan proceskosten.

,,Ik kan slecht tegen onrecht’’, zegt Fred Tokkie. De 59-jarige eigenaar van keurbedrijf Premiumkeur doet veel aanvullende onderzoeken naar woningen, en ziet geregeld hoe huizenkopers na een oppervlakkige keuring eigenaar worden van een pand met allerlei gebreken. Zijn rechtvaardigheidsgevoel bracht hem al eens in problemen. In tientallen YouTube-video’s waarschuwde Tokkie voor de ‘makelaarsmaatjes’ onder de keurders. Hij betichtte ze ervan niet onafhankelijk te zijn en onder één hoedje te spelen met de makelaardij, om gebreken onder het tapijt te schuiven en zo huizen sneller te verkopen. Marktleider Perfectkeur en zusterbedrijf Woningkeur spanden een rechtszaak aan wegens ongeoorloofde reclame, en kregen op een aantal punten gelijk. Tokkie moest op straffe van een dwangsom een aantal van zijn filmpjes offline halen.

Van een samenzwering tussen keurbedrijven en makelaars om consumenten doelbewust te benadelen, is dan ook geen sprake. Wel lijken keurders en makelaardij een slimme business-to-businessformule te hebben gevonden die voor beide beroepsgroepen profijtelijk is.

Het grootste keurbedrijf van Nederland is terug te vinden aan de Pruimendijk in Ridderkerk. Daar houdt Perfectkeur kantoor in een nagelnieuw pand in de stijl van de boerenschuur die er ooit stond. Het is ook het hoofdkwartier van Woningkeur, een formule van dezelfde eigenaar waar twintig franchisenemers uit het hele land onder vallen. Die bedrijven doen samen een derde van alle keuringen, zo’n 20.000 à 22.000 per jaar.

Dat huizenkopers het idee hebben dat keuringen niet goed worden uitgevoerd, berust volgens directeur Gerrit van der Heide op een misverstand. ,,Mensen hebben soms verkeerde verwachtingen van wat wij doen. Een standaard bouwkundige keuring is een visuele inspectie. Dat is iets anders dan een funderingsonderzoek of een kruipruimte-inspectie. De kruipruimte wordt beperkt gecontroleerd, het dak alleen voor zover binnen de Arbo-normen mogelijk is. In de algemene voorwaarden, op de sites en in een bijlage bij de opdracht wijzen we op die beperkingen. De prijs is daar ook op gebaseerd.’’

In de praktijk worden huizenkopers, zonder kennis te hebben van die beperkingen, vaak naar bedrijven als Perfectkeur doorgestuurd door de makelaar. Zo’n drieduizend aangesloten makelaars kunnen via een online portaal direct een opdracht geven voor een bouwkundige keuring en krijgen daarvoor een retourcommissie van 50 euro. Over de afgelopen vijf jaar betaalde Perfectkeur meer dan een miljoen euro aan makelaars om opdrachten te verwerven.

Van der Heide doet daar niet geheimzinnig over. ,,Het klopt dat makelaars moeite hebben met bouwkundige keuringen, omdat zij liever zonder gedoe snel een huis verkopen. Daarom hebben wij ze ervan overtuigd dat zo’n keuring nut heeft. De makelaars leveren onze klanten. Die houden wij tevreden door binnen 24 uur een rapport aan te leveren. Die 50 euro zien wij als marketing; adverteren op Google kost ook geld.’’

Niet alle makelaars steken die 50 euro in eigen zak, sommigen geven die korting aan de consument. Maar in de makelaardij is er discussie over de wenselijkheid van een dergelijke kickback fee, een bonus voor het aanbrengen van een nieuwe klant. ,,Het is niet onafhankelijk’’, zegt Tom Booij, een van de weinige makelaars die on the record over de keurders praat, en nooit commissies aanneemt. ,,Wij moeten ons geld verdienen met onze corebusiness, niet door te fungeren als doorgeefluik.’’ Het probleem is dat makelaars belang hebben bij deals die rondkomen, zegt Booij, omdat zij dan hun courtage krijgen. Een keuring die allerlei gebreken aan het licht brengt, helpt daar niet bij.

Maar echt grondig keuren gebeurt ook niet, zegt een oud-werknemer van Woningkeur. ,,Je moest drie of vier keuringen per dag doen. De makelaar bracht de klanten aan en kreeg daar een vergoeding voor. Het rapport moest binnen een dag af zijn en de kosten voor herstel mochten niet te hoog zijn.’’ Dat laatste werd niet letterlijk gezegd tegen inspecteurs. ,,Ze zeiden: ‘hou het reëel’. Dan wist je dat er bedoeld werd: aan de lage kant.’’

Een oud-werknemer van Perfectkeur bevestigt dit. ,,We werkten met een computerprogramma dat zelf de kosten berekent voor een bepaald gebrek. Maar die lagen altijd te laag, daar kon je nog geen klusser voor inhuren. Je kon die bedragen wel aanpassen, maar dat deden veel inspecteurs niet, want je moest drie van die keuringen op een dag doen en binnen 24 uur het rapport af hebben.’’

Directeur Gerrit van der Heide van Perfectkeur kent de kritiek en erkent dat zijn inspectierapporten altijd lage kosten bevatten, al spreekt hij zelf liever van ‘reëel’. ,,Wij beoordelen op herstelkosten, niet op vervanging. Als het kozijn rot is kun je zeggen: er moet een nieuw kozijn in voor 6000 euro. Maar wij nemen dan herstelkosten op voor de goedkoopste oplossing, alleen het rotte stukje hout opknappen voor 500 euro. Dat is onze filosofie op keuren.’’

Vastgoedadvocaat Jung Nam Heeringa vindt dat weinig overtuigend. ,,Als je herstelkosten bewust laag inschat en weinig moeite doet om ruimtes te betreden die zonder trapje of extra bukken wel te onderzoeken zijn, lijkt je bedrijfsvoering erop gericht om zoveel mogelijk aankopen te laten doorgaan. Als je ook nog makelaars betaalt voor opdrachten, zit je wat mij betreft moreel fout.’’

In een aantal off the record-gesprekken geven makelaars aan dat Perfectkeur inderdaad de naam heeft niet al te kritisch te kijken, en dat ze dat wel prettig vinden. Fred Tokkie, die de naam heeft strenger te keuren en hogere herstelkosten te berekenen, wordt door sommige makelaars daarentegen geweerd, blijkt uit een e-mail. Daarin schrijft een makelaar aan een klant: ,,Wij zien de keuring met deze partij niet zitten. (...) Zij willen absoluut meewerken aan een keuring, maar dan met een andere keurder.’’ Dat bevestigen de zzp’ers die voor Tokkie’s bedrijf Premiumkeur werken. ,,Meestal doe ik dat onder mijn eigen naam’’, zegt Daan Bogaerts. ,,Voor Premiumkeur is vaak geen plek in de agenda.’’

Dit onderzoek verscheen ook in het Algemeen Dagblad.