‘Ruik je dat? Poep!’, roept bouwkundig inspecteur Fred Tokkie, terwijl hij op zijn buik door het zand schuift in de kruipruimte onder een Utrechts rijtjeshuis. In de bedompte duisternis, krap een halve meter hoog, komt af en toe een zweem rioollucht voorbij. Tokkie richt zijn zaklamp op een dikke rioolbuis van keramiek, waar een grijze laag kalk aan vastgekoekt zit. ‘Dat is de originele gresbuis, honderd jaar oud. Die lekt en moet worden vervangen door pvc. Dat kost een paar duizend euro’, rekent hij voor. 

Tijgerend onder de balken waaraan dode spinnen in hun webben hangen, gaat het richting de kletsnatte achtergevel. ‘Optrekkend vocht. De ventilatie is niet goed.’ Terug bovengronds vat Tokkie de bevindingen van zijn aankoopkeuring samen voor de potentiële kopers: vloer eruit, riolering vervangen, vochtbestrijding, houtwormbestrijding, nieuwe vloer erin. ‘Reken op 25.000 euro.’

De makelaar staat er wat bedremmeld bij te kijken. Twee weken eerder was er al een keuring gedaan door een ander bedrijf. Meer dan 5900 euro aan herstelwerk kwam daar niet uit. Het kapotte riool had de eerste inspecteur wel opgemerkt, maar de kruipruimte ging hij niet in. ‘De vloeren zijn niet of zeer beperkt inspecteerbaar’, staat in dat eerste rapport [1]. Twee weken later blijkt dat toch echt het probleem niet, als Tokkie, zijn collega Daan Bogaerts, de potentiële koper én een journalist met z’n vieren in de kruipruimte liggen. De aspirant-kopers besluiten later van dit huis af te zien.

'Grondig inzicht in bouwkundige staat'

Het Utrechtse voorbeeld staat niet op zichzelf. Wie op het punt staat honderdduizenden euro’s uit te geven aan een huis, wil de zekerheid dat er geen grote gebreken zijn zoals een verzakte fundering, rottende vloerbalken of een lekkend dak. In de gekte op de woningmarkt is een niche ontstaan voor keurbedrijven die suggereren zo’n kat in de zak te voorkomen. Ze wekken met rapporten van tientallen pagina’s dik de indruk een grondig inzicht te geven in de bouwkundige staat van een woning. Bouwkundige keuringen - niet te verwarren met een taxatie, die vooral bedoeld is om de waarde van een huis vast te stellen voor de bank - zijn niet verplicht. Makelaars raden vaak zo’n keuring wel aan, om te weten wat je koopt.

Maar uit onderzoek van collectief Spit blijkt dat veel van deze bedrijven voor kopers belangrijke aspecten als fundering en dak niet of slechts beperkt meenemen [2]. Spit liep over een periode van een half jaar enkele weken mee met inspecteurs van het bedrijf Premiumkeur van Fred Tokkie. Hij doet veel second opinions en roept al jaren tegen iedereen die het horen wil dat de markt voor bouwkundige keuringen verrot is. We namen de proef op de som en zagen met eigen ogen hoe kruipruimtes met zwammen als bloemkolen als niet inspecteerbaar werden overgeslagen [3]. Een badkamer met enorme scheuren [4], krijgt in een rapport de omschrijving ‘functioneel en voorlopig te handhaven.’ [5] Een compleet verzakte uitbouw zou ‘op afschot’ zijn gebouwd, zodat water op het platte dak kan weglopen. [6]

Rol van makelaars

Pikant is de rol van makelaars. Zij verwijzen potentiële kopers opvallend vaak door naar bouwkundige keurders die in grote lijnen dezelfde algemene voorwaarden hanteren: ze beoordelen alleen wat met het blote oog te zien is, en kruipen daarbij niet op daken en onder vloeren. Spit sprak met oud-werknemers van deze bedrijven, die bevestigen dat een keuring beperkt is en erg lage bedragen bevat voor herstelwerk. We verzamelden dossiers van tientallen gedupeerde huizenkopers die soms een ton aan herstelkosten kwijt zijn. ‘Het geld dat we opzij hadden gezet voor onze oude dag is weg.’ [7]

Oppervlakkige bouwtechnische keuringen ondermijnen uiteindelijk het vertrouwen in de woningmarkt als geheel, zegt Boudewijn de Bruin, hoogleraar financial ethics aan de Rijksuniversiteit Groningen. ‘We veroordelen de banken die tot 2008 rommelhypotheken verkochten in de VS. Maar deze keurders verkopen in feite dezelfde troep.’ 

Rattenkeutels

‘Ach ja, sommige mensen moesten 20.000 euro overbieden. Ik kreeg het voor een goede prijs’, zegt de 29-jarige man [8] die sinds vorig jaar eigenaar is van een benedenhuis in Amsterdam-Oost. ‘Al moest ik wel snel beslissen.’ De vloer van zijn woning loopt op en neer als een golfbaan. De nieuwbakken huizenbezitter heeft goede hoop dat het meevalt. Tokkie haalt zijn slangenwaterpas, een endoscoop en een laser uit zijn tas, spullen die de meeste keurders niet meenemen. Bij de aankoop deed een ander bedrijf een inspectie. Daar kwam voor 4800 euro aan herstelkosten uit [9], maar onder de vloer keek de inspecteur niet. ‘In verband met een verhindering is er geen toegang mogelijk tot de gehele kruipruimte’, schreef hij in zijn rapport. [10]

Het luik naar de kruipruimte blijkt onder de deurmat bij de buurvrouw te zitten. Inspecteur Daan Bogaerts trekt een wit pak aan, opent het luik en ruikt meteen rattenkeutels. Ondergronds komen we terecht in een golvend landschap van duizenden schelpen. ‘Dat is een bodemafsluiter die er waarschijnlijk in gegooid is vanwege eerdere vochtproblemen’, zegt Bogaerts.

Over de knerpende schelpen tijgeren we verder. Aan de vloerbalken hangen bloemkoolachtige uitsteeksels [11]. ‘Vruchtlichamen van houtzwam.’ Sommige balken voelen nat, andere zitten onder de bruine spikkels. ‘Bruinrot. Het zit eigenlijk overal. Het is een kwestie van tijd voor er een balk doorscheurt. Dan wordt de belasting op de andere balken groter. Een aantal balken is al doorgezakt, daardoor golft de vloer zo’, analyseert Bogaerts de situatie. In het led-licht danst een rioolvliegje. Dat verraadt een open verbinding met het riool. ‘Vandaar die rattenkeutels.’ 

Aan het herstel van de vloer is de nieuwe bewoner zo’n 45.000 euro kwijt [12]. Hij overweegt om samen met de VVE een rechtszaak tegen het eerste keurbedrijf aan te spannen. Maar de kans op succes is klein.

Procederen onbegonnen werk

Op rechtspraak.nl zijn over de afgelopen vier jaar achttien rechtszaken terug te vinden die klanten aanspanden tegen het door henzelf ingehuurde keurbedrijf, omdat gebreken niet aan het licht kwamen. Niet één keer won de consument. Die zaken zijn het topje van de ijsberg, vermoedt vastgoedadvocaat Jung Nam Heeringa. Zij staat geregeld huizenkopers bij in conflicten over bouwkundige gebreken. ‘Meestal wordt er al geschikt voor het tot een uitspraak komt.’ 

Procederen tegen dit soort keurbedrijven is haast onbegonnen werk, zegt Heeringa. ‘In hun algemene voorwaarden sluiten ze alles uit.’ Zo’n zestig keurbedrijven zijn aangesloten bij Vakkundig Gekeurd. Dat keurmerk is opgericht door VastgoedPro, van oudsher een brancheorganisatie van makelaars en taxateurs. In de algemene voorwaarden staat onder meer dat inspecteurs niet kijken naar de staat van de fundering of de constructie van een huis, en evenmin naar het dak. Ook staat erin dat inspecteurs niet onder de vloerbedekking kijken als dat nodig is om bijvoorbeeld het luik naar de kruipruimte te openen. Verder schrijven ze niets op over gebreken die alleen met gebruik van technische hulpmiddelen te zien zijn. 

‘Heel wonderlijk’, noemt Heeringa die voorwaarden. ‘Juridisch zit het goed in elkaar, maar is het ook ethisch? Ze zeggen: we komen je huis keuren, maar kijken niet naar het dak en de fundering. Terwijl daar de grote kosten zitten als er iets mis is. Wat is dan eigenlijk je dienst?’

Dat ontdekte ook een Haarlemse huizenkoper [13]. ‘Het was een perfecte storm’, vertelt hij. ‘Door de oververhitte huizenmarkt waren mijn vriendin en ik de hoop aan het verliezen dat we nog iets zouden vinden. De relatie met onze aankoopmakelaar was verzuurd, de verkoper was een leugenaar, de verkoopmakelaar onbetrouwbaar, het keuringsbedrijf waardeloos. En wijzelf zijn in meerdere opzichten stom en veel te goed van vertrouwen geweest.’ Waar het eerste keurbedrijf aanvankelijk een kleine 10.000 euro [14] aan directe kosten telt, blijkt later dat het pand waarschijnlijk toe is aan een nieuwe fundering à 70.000 euro. [15]

De koper kwam in contact met Jan-Cees Kok van het Haarlemse funderingsloket, dat inwoners ondersteunt met informatie en procesbegeleiding bij funderingsherstel. ‘Een bouwkundige keuring door een commercieel bureau is, als je wil weten of de fundering van je nieuwe huis wel goed is, vaak een zinloos product’, beaamt Kok. ‘Vanmorgen nog was ik bij een net gekeurd pand. In het rapport stond dat er niets mis was, maar volgens mij moet er een nieuwe fundering onder. Die keurder had op zijn minst moeten aanraden om nader onderzoek te doen naar de fundering.’

Klokkenluider voor de ‘makelaarsmaatjes’ onder de keurders

Wandelend door Amsterdam met zijn elektrische bakfiets vol apparatuur aan de hand, vertelt de 59-jarige Tokkie dat hij slecht tegen onrecht kan. Zijn rechtlijnigheid heeft hij van zijn vader, die beroepsmilitair was. Om de honderd meter stopt Tokkie even om te wijzen op een plastic ventilatieroostertje op stoephoogte (‘vochtproblemen’), een verzakte stoeptegel (‘lekkend riool’) of een paar onbeduidende schroeven in een muur (‘meetbouten om verzakkingen te monitoren, waarschijnlijk een buurt met funderingsproblemen’).

Zijn verbeten strijd tegen het onrecht dat huizenkopers in zijn ogen wordt aangedaan, bracht hem al eens in de problemen. In meer dan 700 YouTube-video’s waarschuwde Tokkie als zelfbenoemd klokkenluider voor de ‘makelaarsmaatjes’ onder de keurders. Hij betichtte ze ervan niet onafhankelijk te zijn en onder één hoedje te spelen met de makelaardij, met als doel gebreken onder het tapijt te schuiven en zo huizen sneller te verkopen. Marktleider Perfectkeur en zusterbedrijf Woningkeur spanden een rechtszaak aan wegens ongeoorloofde reclame, en kregen op een aantal punten gelijk. Tokkie moest op straffe van een dwangsom een aantal van zijn filmpjes offline halen. 

Van een samenzwering, een kartel of anderszins geheime afspraken tussen keurbedrijven en makelaars om consumenten doelbewust te benadelen, is dan ook geen sprake. Wel lijken keurbedrijven en makelaars een slimme business to business-formule te hebben gevonden die voor beide beroepsgroepen profijtelijk is. 

Marktleider perfectkeur

Het grootste keurbedrijf van Nederland is terug te vinden aan de Pruimendijk in Ridderkerk. Daar houdt Perfectkeur kantoor in een nagelnieuw pand in de stijl van de boerenschuur die er ooit stond. Het is ook het hoofdkwartier van Woningkeur, een formule van dezelfde eigenaar waar twintig franchisenemers uit het hele land onder vallen.

‘Wij zijn met 20.000 à 22.000 keuringen per jaar marktleider. We doen 30 tot 35 procent van alle keuringen in Nederland’, zegt directeur en grootaandeelhouder Gerrit van der Heide in zijn ruime kantoor. Die klanten komen grotendeels binnen via een netwerk van bijna drieduizend makelaars dat het bedrijf uit Ridderkerk heeft opgebouwd. Zij kunnen via een online portaal direct een opdracht geven voor een bouwkundige keuring en krijgen daarvoor een retourcommissie van 50 euro per opdracht. Over de afgelopen vijf jaar betaalde Perfectkeur meer dan een miljoen euro aan makelaars om opdrachten te verwerven.

Van der Heide doet daar niet geheimzinnig over. ‘Het klopt dat makelaars moeite hebben met bouwkundige keuringen, omdat zij liever zonder gedoe snel een huis verkopen. Daarom zijn we juist bij de makelaars naar binnen gestapt en hebben ze ervan overtuigd dat zo’n keuring nut heeft, omdat het gedoe achteraf kan voorkomen. De makelaars leveren onze klanten. Die houden wij tevreden door binnen 24 uur een rapport aan te leveren. Dat we ze 50 euro betalen als ze bij ons een keuring aanbrengen, zien wij als marketing. Adverteren op Google kost ook geld. Bovendien hebben we het hele proces geautomatiseerd. Dus een makelaar die zelf een opdracht invoert via de portal, bespaart ons tijd en geld.’

Niet alle makelaars steken die vijftig euro in hun eigen zak, sommigen kiezen ervoor het bedrag als korting door te rekenen aan de consument. Toch is er ook in de makelaardij wel discussie over de wenselijkheid van dit soort kickback fees. ‘Het is niet erg onafhankelijk’, zegt Tom Booij, een van de weinige makelaars die on the record over de keurders wil praten, en nooit commissies aanneemt. ‘Vroeger had je het ook met financiële producten. Dan kreeg je als makelaar provisie als je een huizenkoper naar een bepaalde hypotheekverstrekker doorverwees. Dat mag nu niet meer. Die provisies van huizenkeurders moeten ze ook verbieden. Wij moeten ons geld verdienen met onze core business, niet door te fungeren als doorgeefluik.’

Dat zegt ook Boudewijn de Bruin, hoogleraar financial ethics aan de Rijksuniversiteit Groningen.

‘Dat bedrijven in die markt innig samenwerken en elkaar onderling retourprovisies betalen waar de klant niets van weet, valt te verwachten. Maar het is niet wenselijk.’

Bij de verkoop van een huis is er geld te verdienen voor een trits dienstverleners: van de fotograaf die foto’s maakt voor Funda, via de bouwkundige keurder en de taxateur tot aan de notaris en de hypotheekverstrekker. De spin in dat web is de makelaar, die ervoor zorgt dát er een deal komt en er verdiend kan worden. 

‘Maar juist de makelaardij slaagt er niet in om duidelijk te maken wat voor service ze nu eigenlijk verlenen’, zegt De Bruin. ‘Dan komen ze met vage termen als “ontzorgen” en “dingen regelen”.’ Eerder zei De Bruin in Trouw dat de makelaardij moreel failliet is en per direct kan worden opgeheven. ‘Ik kreeg daar veel boze telefoontjes over. Mijn punt is niet dat individuele makelaars fraudeurs zijn, maar dat hun dienstverlening zo georganiseerd is dat je als consument onmogelijk kunt controleren of je goed geholpen bent. Het is een black box.’

'Niet goed functionerende markt'

Dat de marktleider op het gebied van woningkeuringen alleen zo groot kan worden door het bedrijfsmodel af te stemmen op de makelaardij, illustreert volgens De Bruin dat de markt niet goed functioneert. ‘Als je een huis koopt, wil je weten of de fundering in orde is en het dak niet lekt. Dat snapt iedereen, en daar willen mensen heus wel voor betalen. Dat er dan geen bedrijf ontstaat dat precies die service aanbiedt, maar dat je wordt doorverwezen naar een keurder die zulke essentiële vragen juist niét beantwoordt, laat zien dat deze markt dus niet goed functioneert, maar schreeuwt om regulering.’

Ook in de tientallen dossiers van huizenkopers die Spit bestudeerde, werd in de meeste gevallen de keurder aangeraden door de makelaar en soms door de hypotheekadviseur. Het probleem is dat zij belang hebben bij deals die rondkomen, omdat zij dan pas betaald worden. Een keuring waarbij allerlei gebreken aan het licht komen, helpt daar niet bij. Maar dat is ook niet wat deze keurbedrijven leveren, blijkt als we oud-werknemers van Perfectkeur en Woningkeur spreken.

‘Je moest drie of vier keuringen per dag doen’, vertelt een zzp’er die werkte als inspecteur voor Woningkeur. [16] ‘De makelaar bracht de klanten aan en kreeg daar een vergoeding voor. Het rapport moest binnen een dag af zijn en de kosten voor herstel mochten niet te hoog zijn.’ 

Dat laatste werd niet letterlijk zo gezegd tegen inspecteurs. ‘Ze zeiden: “hou het reëel”. Dan wist je dat er bedoeld werd: aan de lage kant. Ik hield me er niet altijd aan. “Je moet het onder de vijf houden”, zeiden ze dan. Vaak staat er in het voorlopig koopcontract een ontbindende voorwaarde dat de koper ervan af kan als er voor meer dan vijfduizend euro kosten zijn.’ 

Een andere oud-werknemer van Perfectkeur bevestigt dit [17]. ‘We werkten met een computerprogramma dat zelf de kosten berekent voor een bepaald gebrek. Maar die lagen altijd te laag. Daar kon je nog geen klusser voor inhuren. Je kon die bedragen wel aanpassen in het systeem, maar dat deden veel inspecteurs niet. Je moest drie van die keuringen op een dag doen en binnen 24 uur het rapport af hebben.’

Directeur Gerrit van der Heide van Perfectkeur kent de kritiek en erkent dat zijn inspectierapporten altijd lage kosten bevatten, al spreekt hij zelf liever van ‘reëel’. ‘Wij beoordelen op herstelkosten, niet op vervanging. Als het kozijn rot is kun je zeggen: er moet een nieuw kozijn in voor 6000 euro. Maar wij nemen dan herstelkosten op voor de goedkoopste oplossing, alleen het rotte stukje hout opknappen voor 500 euro. Dat is onze filosofie op keuren. Soms vragen mensen een offerte op, en dan blijkt de timmerman duurder dan wat in ons rapport staat. Dat komt ook doordat uurtarieven van vakmensen landelijk nogal verschillen. Een loodgieter in Amsterdam is twee keer zo duur als in het oosten van het land.’

Werkdruk

Dat zijn werknemers een hoge werkdruk ervaren, verbaast Van der Heide niet. ‘Dat komt doordat we hard groeien. Werkdruk is een van onze lastigste problemen. Want van tevoren weet je nooit precies hoeveel tijd een keuring kost. Soms ben je lang bezig met een klein huisje, soms heb je een groot huis, waar meer tijd voor staat, en ben je er zo doorheen. Dat is moeilijk te plannen. Daarnaast hebben we te maken met files. Maar we hebben wel de afspraak dat de keuringen binnen 24 uur af moeten. En dan ontstaat er werkdruk. We gaan daar beter op letten.’

Hoewel meerdere keurders zeggen dat zij onder druk gezet worden door makelaars om herstelkosten laag te houden, zegt Van der Heide dat hij daar niet aan toegeeft. ‘Als je je oren laat hangen naar de makelaar dan ben je weg. Niet alleen kwaliteit en klantgerichtheid,  maar ook onafhankelijkheid staat bij ons bovenaan.’ Wel wordt er soms wat geschoven. De bank kijkt bij de financiering van een huis naar direct noodzakelijke herstelkosten. ‘Door een kostenpost niet aan te merken als directe kosten, maar als langetermijnkosten, maak je het soms mogelijk dat de bank net wel een hypotheek kan geven. Dat is fijn voor de makelaar, de bank én de consument.’

'Niet al te krititisch'

Bij marktleider Perfectkeur staan kwaliteit, klantgerichtheid én onafhankelijkheid alle drie hoog in het vaandel, zegt directeur Van der Heide. Maar dat lijkt lastig vol te houden als de klant een makelaar is, die een zeker belang heeft bij oppervlakkige keuringen. In een aantal off the record-gesprekken geven makelaars aan dat Perfectkeur inderdaad de naam heeft niet al te kritisch te kijken. ‘Als ik een woning verkoop, dan vind ik het niet zo heel erg als Perfectkeur komt.’ 

Fred Tokkie, die de naam heeft strenger te keuren en hogere herstelkosten te berekenen, wordt door sommige makelaars zelfs geweerd, blijkt uit een e-mail die hij doorstuurt. Daarin schrijft een makelaar aan een potentiële klant die Tokkie wilde inhuren voor een keuring: ‘Ik heb overleg gehad met de verkoper en wij zien de keuring met deze partij niet zitten. (...) Zij willen absoluut meewerken aan een keuring, maar dan met een andere keurder.’ [18]

Dat bevestigen ook de zzp’ers die voor Tokkie’s bedrijf Premiumkeur werken. ‘Meestal doe ik dat onder mijn eigen naam’, zegt Daan Bogaerts. ‘Voor Premiumkeur is er vaak geen plek in de agenda, of je wordt ineens afgebeld. En dan is het altijd vissen waarom.’ Voor hoogleraar financial ethics Boudewijn de Bruin is dat een rode vlag. ‘Als een makelaar met bepaalde keurders geen zaken wil doen, dan ben je de vrije markt wel danig aan het verpesten. Ook daar is dringend regulering nodig.’

Mededelingsplicht

Wie een huis verkoopt, heeft een mededelingsplicht. Als er een kritisch bouwkundig rapport is opgesteld, mag de makelaar dat niet onder het tapijt schuiven. Houden ze zich daaraan? Om dat te checken doe ik mij als journalist voor als potentiële koper bij twee woningen waarvan ik weet dat Fred Tokkie er een keuring deed voor later afgehaakte kopers. Beide panden hebben serieuze funderingsproblemen, die in eerdere bouwkundige rapporten niet werden benoemd. 

Als ik een bezichtiging aanvraag voor een huis in Amsterdam-Noord, krijg ik beide bouwkundige rapporten meteen opgestuurd. Perfectkeur kwam tot 24.000 euro aan noodzakelijke herstelkosten [19], Tokkie tot 175.000 euro, inclusief vernieuwen van de fundering [20]. Tijdens de bezichtiging vraag ik waar het enorme verschil vandaan komt. ‘Meneer Tokkie staat erom bekend dat hij alles in het extreme trekt’, zegt de makelaar. ‘Sommige makelaars weren hem, omdat hij onwaarheden verkoopt over de woningen. Dus neem dat rapport met een korreltje zout.’ En waarom heeft Perfectkeur niet gezien dat de fundering vernieuwd moet worden? ‘Perfectkeur kijkt er altijd wat makkelijker naar’, bevestigt ook deze makelaar. Het huis is inmiddels verkocht onder voorbehoud. 

Het andere pand staat in een dorp tussen Amsterdam en Utrecht. Volgens Tokkie zijn er voor minstens 85.000 euro herstelkosten [21], en hij adviseert nader funderingsonderzoek. Maar voorafgaand aan de bezichtiging krijg ik, als ik erom vraag, een ander bouwkundig rapport, waarin maar 18.000 euro aan noodzakelijke onderhoudskosten wordt vermeld. Pas tijdens de bezichtiging laat de makelaar terloops vallen dat er ooit een bouwkundige keuring was geweest ‘van een meneer (Tokkie, BL), die zei dat de fundering vernieuwd moest worden’. Onzin, volgens de verkoopmakelaar. ‘Het huis staat niet op palen’, dus die kun je ook niet vernieuwen. 

Maar een potentiële koper die enkele weken later een derde partij bouwtechnisch onderzoek laat doen, krijgt ook te horen dat er voor anderhalve ton aan funderingswerkzaamheden nodig zijn. Het huis staat nog steeds te koop. 

De steekproef laat zien dat makelaars wel voldoen aan de informatieplicht, maar negatieve informatie zo veel mogelijk downplayen of pas op het laatste moment melden. Vanuit het belang van de verkoper dat zij dienen, is dat begrijpelijk. Maar het illustreert ook het belang van echt onafhankelijke bouwkundige keuringen. 

'Koper krijgt half eerlijk antwoord'

De Amsterdamse makelaar Tom Booij werkt daarom niet met bedrijven die voorwaarden hanteren zoals Perfectkeur. ‘Ze gaan het dak niet op, ze kijken niet onder de vloer. Het is gewoon heel beperkt wat ze doen. De koper krijgt een half eerlijk antwoord, en dan gaat de deal door. Daar heeft de makelaar ook belang bij. Uiteindelijk is er één iemand die de rekening betaalt, en dat is de consument.’

Dat blijkt wel bij een laatste telefonisch interview met een huizenkoper in Leerdam. Ook hij kreeg een inspectierapport waarin weinig problemen werden gemeld. ‘Maar we hadden de sleutel nog geen drie dagen, en bij de eerste de beste storm stroomde het water langs de muren. Het keurbedrijf had alle tekenen kunnen zien: wijkende kit, scheuren door verzakking. Maar ze hebben er niets mee gedaan.’ De totale herstelkosten liggen rond de 100.000 euro. Die schade valt nergens te verhalen. ‘Je voelt je machteloos. Wij hebben altijd zuinig aan gedaan om geld opzij te zetten voor onze oude dag. Dat is nu in één klap weg.’

Dit onderzoek werd mede mogelijk gemaakt door het Steunfonds Freelance Journalisten

Lees het artikel bij de Groene en het AD

Vind je dit een goed onderzoek?

Steun ons dan!

Wij werken effectief; er is geen directie of duur kantoorpand. Ondanks dat blijft onderzoeksjournalistiek kostbaar. Research kan maanden in beslag nemen en dan nog is het eindresultaat onzeker. Wij kunnen jouw financiële bijdrage (klein of groot) dus goed gebruiken.

Doneer via deze link

‍

Annotaties en verantwoording

[1] De rapporten zijn in bezit van Spit. We publiceren ze niet integraal omdat ze privacygevoelige informatie bevatten. Volgens het eerste rapport zou de vloer niet te inspecteren zijn: https://www.dropbox.com/s/0tw088sl9jk24p7/Utrecht1.png?dl=0. Door toch onder de vloer te kijken levert de tweede inspectie een heel ander beeld op: https://www.dropbox.com/s/8m9tt2lburqmibb/Utrecht2.png?dl=0

[2]  Dat blijkt uit een analyse van de algemene voorwaarden die ze hanteren.

[3] Zie https://www.dropbox.com/s/k86gdy440yaoamt/Ams1.png?dl=0

[4] Zie foto https://www.dropbox.com/s/zb3bg5r01iqdo6n/Utrecht3.png?dl=0 

[5] Zie https://www.dropbox.com/s/him6a6s9a2ktnra/Utrecht4.png?dl=0 

[6]  Eerste keuring: https://www.dropbox.com/s/dgecouy1lmo913s/utrecht%207.png?dl=0 , tweede keuring van hetzelfde pand: https://www.dropbox.com/s/hdpctz3p9xdht2i/utrecht%206.png?dl=0 . De eerste keurder zei tegen de potentiële kopers dat de scheefstand kwam doordat het plafond op afschot was gebouwd: https://www.dropbox.com/s/ps6hnhhmz3g4g94/utrecht%205.png?dl=0  

[7] Interview met gedupeerde in Leerdam, naam bekend bij de redactie.

[8]  Naam bekend bij de redactie. We voeren gedupeerde huizenkopers anoniem op, omdat zij er geen belang hebben dat openbaar wordt dat zij een huis bezitten met mogelijke bouwtechnische problemen.

[9] Zie optelsom in het eerste rapport: https://www.dropbox.com/s/fhujd8u8pjbbkpn/ams7.png?dl=0 en https://www.dropbox.com/s/rp1vvqzr04hycxj/ams8.png?dl=0 

[10] Zie opmerking in eerste rapport: https://www.dropbox.com/s/k86gdy440yaoamt/Ams1.png?dl=0 en https://www.dropbox.com/s/if8h3rhd9iwi95q/ams4.png?dl=0

[11] Zie foto’s uit tweede inspectierapport: https://www.dropbox.com/s/pnsdgw5p4un2qz0/Ams2.png?dl=0 en https://www.dropbox.com/s/01elemjxk8888x5/Ams3.png?dl=0

[12] Zie kosten in tweede rapport: https://www.dropbox.com/s/mrcjoh48opurvnv/ams5.png?dl=0 en https://www.dropbox.com/s/e9t278c6buf9kww/ams6.png?dl=0

[13] Naam bekend bij de redactie.

[14] Zie https://www.dropbox.com/s/j5l53tfhzns8n8v/hrl1.png?dl=0

[15] Zie https://www.dropbox.com/s/80f9dag2xvy4pn7/hrl2.png?dl=0

[16] Naam bekend bij de redactie. De oud-medewerkers van Perfectkeur en Woningkeur die we spraken willen niet bij naam genoemd worden uit angst opdrachten mis te lopen.

[17] Naam bekend bij de redactie.

[18] Zie https://www.dropbox.com/s/99mr7z8qq59ty4c/zns1.png?dl=0

[19] Zie https://www.dropbox.com/s/u4m9gr2isb71egt/nrd1.png?dl=0

[20] Zie https://www.dropbox.com/s/6wk76yc9igpuhaw/nrd2.png?dl=0

[21] Zie https://www.dropbox.com/s/ethbw23ihhj5ee1/abc2.png?dl=0

‍

Reactie Perfectkeur

“Een standaard bouwkundige keuring is een visuele inspectie. Daarbij is het een niet-destructief onderzoek. Vrijwel alle delen van de woning worden onderzocht, vochtmetingen gedaan enz. Ook het dak wordt binnen de ARBO normen onderzocht.  De kruipruimte wordt beperkt gecontroleerd en als daar aanleiding voor is, wordt een vervolgonderzoek geadviseerd. De fundering kan tijdens een standaard bouwkundige keuring niet worden onderzocht. Funderingsonderzoek is een aparte expertise. Wel wordt op basis van een aantal kenmerken een risico-inschatting gemaakt voor een eventueel vervolgonderzoek, dit heet een funderingsonderzoek. De prijs van een bouwkundige keuring is ook gebaseerd op een onderzoek van alle delen in de woning, met genoemde beperkingen.

Er wordt, niet alleen in de algemene voorwaarden, maar ook op de sites en in een bijlage bij de opdracht duidelijk gewezen op de beperkingen. Volledig transparant en integer. Sterker nog, afgelopen jaar is er een nieuwe richtlijn opgesteld door bouwkundige partijen en heeft iedere betrokkene daar kritiek op kunnen geven. Na de kritiekronde is bij de NEN deze NTA8060 vastgesteld.

In het artikel ligt de focus op datgene waar een standaard bouwkundige keuring niet voor bedoeld is, maar waarvan de heer Tokkie (blijkbaar jullie referentie) vindt dat het aan moet voldoen of waar de (niet reële) verwachting van de klant op gebaseerd is. Bijzonder, zeker omdat de nieuwe norm dezelfde uitsluitingen kent. Zelfs Tokkie maakt het onderscheid tussen een standaard bouwkundige keuring en een kruipruimte onderzoek en is een funderingsonderzoek een andere optie. Beiden hebben ook een andere prijs.

Het voorgaande in ogenschouw nemend, is de vraag wat het uitgangspunt bij het onderzoek is geweest. Is dat het gegeven dat de bedrijven niet doen wat ze beloven, of ligt de focus op frustratie van Tokkie c.s. die blijkbaar vinden dat een onderzoek uitgebreider moet zijn. Dat mag, maar leg dat dan ook goed uit en doe de bedrijven niet tekort die zeggen wat ze doen en doen wat ze zeggen en zich richten op de opgestelde norm, de NTA8060.

Het doel lijkt nu geen objectief oordeel te zijn over de keuring zoals deze wordt aangeboden en de kwaliteit daarvan, maar lijkt meer bedoeld om een branche te beschadigen. Nu blijkt dat er geen structurele misstanden zijn (maar misverstanden over de scope van een keuring), moet dat niet verhuld worden door insinuaties. Als je kritisch leest zou de conclusie kunnen zijn dat de standaard onderzoeken in een aantal gevallen tekort schieten en dat ze uitgebreider zouden kunnen. Dit vanwege teleurstellingen achteraf. Dan zou het onderzoek een doel dienen. Het blijft nu hangen in azijnplassen en afgunst.

Terecht kan worden opgemerkt dat er grote verschillen zijn in kosten. Omdat er verschil is in uitgevoerde keuringen zoals funderings- en kruipruimte onderzoek i.r.t. standaard bouwkundige keuring is het noodzakelijk in genoemde gevallen de kosten vanuit het funderings- en kruipruimte onderzoek eraf halen, zodat we appels met appels vergelijken. De vraag is dan wat de oorzaak van deze verschillen is, welke keuring juist zou zijn en wat de gevolgen van deze verschillen zijn. Het grote verschil in kostenvaststelling is namelijk het uitgangspunt bij een keuring. Richt je je op herstel- of vervangingskosten. De gevolgen hiervan zijn overigens relatief omdat een woning waarbij herstel uitgevoerd wordt tegen lagere kosten, ook bij de verkoop minder op zal brengen dan een woning waarbij tegen hogere kosten vervanging van onderdelen is toegepast. Die hebben een langere levensduur, waardoor deze hogere investering zich vertaalt in een hogere verkoopopbrengst.

Er wordt regelmatig gesproken over het onderzoeken van kruipruimtes en betreden van het dak. De heer Tokkie kruipt overal in en door (tegen hogere vergoeding volgens zijn website). Waar hier volledig aan voorbijgegaan wordt is dat bedrijven met medewerkers beperkingen hebben opgelegd vanuit de wetgever. Het is bijzonder om daarom een vergelijking te maken met een ZZP’er die de wet overtreedt en een medewerker van een professioneel bedrijf die zich aan de wet houdt. Als Tokkie van een dak af stuitert, is er misschien een goede inspecteur minder, maar bij een medewerker krijgt het bedrijf te maken met de wet en aansprakelijkheidsclaims. Dit zou in de vergelijking naar voren moeten komen om een eerlijk en objectief oordeel te geven.

Het onderzoek zou volledig zijn als er niet alleen aandacht werd gegeven (op de juiste manier) aan de verschillen in keuringen en de teleurgestelde opdrachtgevers. Juist ook zouden de tienduizenden tevreden klanten genoemd mogen worden. Blijkbaar voorziet deze keuring voor 99% van de opdrachtgevers in de juiste behoefte. Een kwalitatief onderzoek zou hier zeker aandacht aan moeten besteden. Daar komt nog bij dat de tevredenheid onder onze klanten hoog is. Een score van ruim 9 onder 11.000 reviews (waar ook de nodige 1, 2 en 3en onder staan) zet het hele artikel in het juiste daglicht. Ook zou de vraag gesteld moeten worden of de verloren rechtszaken te maken hebben met juridische slimmigheden of met irreële verwachtingen van de eisers. Daar komt bij dat er ook genoemd mag worden dat de keuringsbedrijven best wel eens een fout maken, maar dat ze die ook proberen op te lossen of doorzetten naar hun verzekering.

Samenvattend kun je stellen dat bouwkundige keuringsbedrijven als huisarts fungeren en in specialisme in onze huisartsrol afwijzen, maar waar nodig doorverwijzen. Je zou jouw hele stuk zo op een huisartsenpraktijk toe kunnen passen.

Conclusie: Uit het artikel wordt niet helder wat een standaard bouwtechnische keuring is, wat je wel en niet kunt verwachten en wat de andere onderzoeken zijn waarmee de standaard keuring wordt vergeleken. Alles wordt door elkaar gehusseld om een smeuïg verhaal te krijgen. Daarbij is het een onevenwichtig resultaat wat op geen enkele manier recht doet aan de realiteit.

Daarbij wil ik nog opmerken dat er zeker zaken zijn waar onze branche haar voordeel mee kan doen. Het gaat ons aan het hart dat klanten teleurgesteld zijn in de omvang van de standaard keuring. Wij herkennen en erkennen dat ook. Hoewel de oplossing daarvoor niet eenvoudig is, werken we daar hard aan, zodat we ook voor dat kleine percentage klanten dat teleurgesteld is, we een passende keuring aan kunnen bieden. Daarbij past de conclusie “Een meer klantgericht aanbod door keurders voorkomt problemen achteraf’ beter dan “Juridisch zijn deze keurders niet aan te pakken, maar moreel zitten ze fout”.

‍

‍