Feyenoord City gaat allang niet meer over Feyenoord

Maart 2015. Projectmanager Frank Keizer zit in de auto naar Weesp als hij het nieuws op de radio hoort: een vergevorderd plan om De Kuip te renoveren gaat niet door. Keizer heeft die dag een brainstorm met collega’s over mogelijke klussen in vakantieboerderij de Weesper Koe, mooi gelegen in de weilanden aan de Vecht. Kan De Kuip zo’n klus zijn? De voorbije decennia bouwde Keizer een reputatie op als kartrekker bij ingewikkelde bouwprojecten, zoals de uitbreiding van de Amsterdamse Coentunnel en de 700 miljoen euro kostende aanleg van de containerterminal op de Tweede Maasvlakte. Samen met andere hoogvliegers uit de Nederlandse projectontwikkeling begon hij een aantal jaren eerder een samenwerkingsverband: Operatie NL.

In de Noord-Hollandse weilanden komt Feyenoord ter sprake als de avond is ingevallen en de koffie ingeruild voor een biertje. De mannen hebben het over de mislukte renovatie van De Kuip, over de complexiteit van zulke bouwprojecten en hoe je zo’n groot project kunt aanvliegen. ‘Na een kwartiertje zeiden we: we hebben nu gewoon een nieuw stadion-concept ontwikkeld,’ herinnert Frank Keizer zich. Een telefoontje met iemand bij Feyenoord, nog eentje met iemand van de gemeente; en plots zit Operatie NL aan tafel om een commercieel vastgoedconcept voor het stadiongebied te ontwikkelen.

‘Haal je het stadion eruit, dan heb je die gebiedsontwikkeling daar niet nodig’

Keizer, inmiddels projectdirecteur, haalt de herinneringen op in het kantoor van de Feyenoord City. Een eenvoudig ingericht gebouw aan de Stadionweg tegenover De Kuip, dat de projectorganisatie deelt met de gemeente Rotterdam. Aan de muur hangen ellenlange excelsheets met planningen en bouwtekeningen van het stadion.

Keizer legt het idee van Operatie NL uit: ‘Als je daar een stadion maakt, moet daar een bepaald type gebiedsontwikkelingen omheen komen.’ Zo’n gebied krijgt een uitgesproken karakter: sport, of juist kleinschalige winkels en horeca. Vervolgens mag de markt daar invulling aan geven. Dat element onderscheidt Feyenoord City van eerdere plannen: een nieuw stadion én de ontwikkeling van dit stukje Rotterdam-Zuid ineen, als een ‘vliegwiel’ voor de rest van Rotterdam-Zuid. Keizer: ‘Die twee zijn in ons concept onlosmakelijk met elkaar verbonden. Haal je het stadion eruit, dan heb je die gebiedsontwikkeling daar niet nodig.’

Wie vanuit het zuiden Rotterdam binnenrijdt, doorkruist een typisch stadsrandtafereel. Er is een rijtje jaren-zestigflats van tien hoog, een rommelig bedrijventerrein met een budget-autowasstraat, een betonmortelcentrale, opslagruimtes. Aan de afbladderende roze gevel van eetcafé The Summerstation hangt een menukaart die een mix biedt van Antilliaans en Chinees. De Kuip ligt ietsje verder.

Dit bedrijventerrein verandert de komende jaren in de entree van een fonkelnieuwe woonwijk. Feyenoord City is onderdeel van het nog te bouwen Stadionpark, waar duizenden woningen in de pijplijn zitten. In de plannen loopt dat alles weer naadloos over in de Kop van Zuid, de wijk op de Wilhelminapier aan de voet van de Erasmusbrug die al sinds de jaren negentig in ontwikkeling is, en de luxe nieuwbouwwijk Parkstad. Een gedroomde brug of tunnel moet het gebied in de toekomst direct aansluiten op het gegoede stadsdeel Kralingen en de Erasmus universiteit. Op de bouwtekeningen in Keizers kantoor staat die mogelijke oeververbinding al ingetekend.

Al in de vroege jaren negentig was de gemeente Rotterdam bezig met plannen voor Rotterdam-Zuid. En ook toen speelde het Feyenoord-stadion daar een rol in, herinnert Jos van der Vegt zich. Hij was indertijd directeur van De Kuip, werd later de baas van Ahoy en zit nu in de raad van commissarissen van Stadion Feijenoord.

De Kuip was er in 1991 slecht aan toe: het gebouw was versleten, er kwamen gemiddeld 11.000 toeschouwers naar Feyenoord-wedstrijden. Van der Vegt was er net directeur geworden, maar wilde eigenlijk zo snel mogelijk weer weg. ‘Ik werd helemaal gek. De Kuip had geen geld, de voetbalclub had geen geld, het beton kwam naar beneden.’ Van der Vegt nam contact op met Bram Peper, bij wie hij eerder als socioloog was afgestudeerd op voetbalvandalisme. Voormalig hoogleraar Peper was inmiddels burgemeester van Rotterdam.

‘Peper overtuigde me te blijven,’ zegt Van der Vegt. ‘Hij liep met me naar een kaart en zei: “We gaan hier een brug bouwen, de Erasmusbrug. Daar komt een theater, Luxor. Hier leggen we de Laan op Zuid aan, en het Feyenoord-stadion wordt een landmark. Er moet een nieuw stadion komen, of we gaan renoveren.” Binnen een jaar lag er een plan. In 1994 is een grondige renovatie uitgevoerd.’

‘Een plan uit 2003 om Ahoy en De Kuip te laten opgaan in een megacomplex redde het niet. Te ambitieus.’

Na die renovatie kon De Kuip weer twintig jaar vooruit. Maar de gedachte aan een nieuw stadion bleef trekken. Een plan uit 2003 om Ahoy en De Kuip te laten opgaan in een megastadion- en evenementencomplex in het oude havengebied – World Port Plaza was de werknaam – redde het niet. Het was te ambitieus. Maar in 2008 schreef toenmalig burgemeester Ivo Opstelten aan de raad: een iconisch Feyenoord-stadion kon een ‘grootschalige stedelijke ontwikkeling in gang zetten’. In de brief werd alvast een voorzet voor een mogelijke locatie gegeven: ‘De nieuwe Kuip aan de Maas zal een grote uitstraling hebben, belangrijk voor de stad, voor het land, zelfs internationaal.’

Ook Hamit Karakus (PvdA), destijds wethouder stedelijke ontwikkeling, keek verder dan een nieuw voetbalstadion alleen. ‘Ik ben altijd voorstander geweest van een totale gebiedsontwikkeling,’ zegt hij. ‘Een stadion heeft impact op het hele gebied. Het moet daarom niet om één gebouw of project gaan, maar je moet kijken hoe je dat op het totale gebied kan laten aansluiten. Bijvoorbeeld door middel van arbeidsplaatsen voor mensen uit de omgeving of door aansluiting te zoeken met omliggende wijken. Als de gemeente meefinanciert, kun je dat soort voorwaarden stellen.’

In diezelfde tijd kregen binnen Feyenoord de pleitbezorgers van nieuwbouw de overhand. Onder Jorien van den Herik, die in 1991 was aangetreden als voorzitter van profclub Feyenoord, stond nieuwbouw niet hoog op de agenda. Maar Van den Herik vertrok in 2006, in de nasleep van een belastingaffairemet de FIOD. Eencommissie onder leiding van clubicoon en oud-speler Gerard Kerkum bracht nog datzelfde jaar een advies uit voor een nieuwe bestuursstructuur. Die moest geschikt zijn om ‘binnen de komende tien jaar een nieuw stadion te realiseren’. Kerkum, die zichzelf inmiddels had opgewerkt binnen bouwbedrijf Voormolen, overtuigde zijn vriend Dick van Well, bestuursvoorzitter van bouwer Dura Vermeer, om president-commissaris van Feyenoord te worden. In de nieuwe rvc nam ook Martin van Pernis zitting, topman van Siemens, dat bij de renovatie van De Kuip in 1994 betrokken was.

Met de bouwers aan het roer bleek een nieuw stadion plots een oplossing voor de financiële problemen van Feyenoord. ‘Wij maakten wel eens de grap dat wij bij Feyenoord één loempia per wedstrijd verkopen, waar een andere club 40 euro per bezoeker ophaalt,’ zegt Martin van Pernis, die van 2007 tot 2015 commissaris was. ‘We zitten altijd vol, maar de afstand naar het biertje is groot. Mensen blijven in de pauze zitten. Na afloop gaan ze weg omdat er te weinig café-gelegenheden zijn om te blijven hangen. Bij PSV kom je ’s ochtends binnen en ga je ’s avonds weg. Dat is het netwerk. Wij hebben daar te weinig gelegenheid voor.’ Een nieuw stadion moest Feyenoord extra inkomsten opleveren.

Noem het een samenloop van ambities, van een club die weer wil meedoen met de top en van een gemeente die in een iconisch stadion een kans ziet om een vergeten gebied erbovenop te helpen. Daarbij trapte de gemeente het gaspedaal nog harder in dan de voetbalclub, zegt Martin van Pernis, de oud-topman van Siemens die na het advies van Kerkum bij Feyenoord in de raad van commissarissen kwam. ‘De gemeentelijke plannen waren in eerste instantie wel erg groots. Die wilde niet alleen die hele wijk vernieuwen, maar ook de spoorlijn overkappen. Of een stadion dat helemaal in het water stond. Dat waren enorme projecten geweest, waarvan wij ons afvroegen of die de ontwikkeling van het stadion niet zouden afremmen en of ze niet financieel onhaalbaar zouden worden.’

‘‘Wensdenken’ noemde toenmalig Leefbaar-voorman Ronald Schneider het’

Dat eerste plan – uit 2008 – was een megastadion in de Maas, bedoeld voor het WK voetbal in 2018, waar Nederland naar meedong. Maar het WK kwam niet. Het megastadion evenmin. Het volgende plan kreeg als werknaam Het Nieuwe Stadion en zou naast De Kuip verrijzen. De gemeente zou garant staan voor een lening van 160 miljoen euro en daar bovenop 35 miljoen betalen voor de grond en extra investeringen in infrastructuur. Maar de gemeenteraad was niet overtuigd dat een stadion Zuid erbovenop kon helpen. ‘Wensdenken’ noemde toenmalig Leefbaar-voorman Ronald Schneider het, toen hij op de nationale tv eigenhandig de stekker uit het plan trok. Hij vond de financiële risico’s te groot.

‘Het Nieuwe Stadion sneuvelde omdat er te weinig context was,’ stelt stadiondirecteur Jan van Merwijk nu in zijn kantoor naast De Kuip. Door het raam is nog net de grijze kuif van Robin van Persie te zien, wiens foto op de fanshop aan de andere kant van de vrijwel lege parkeerplaats hangt. In Van Merwijks kordate manier van praten klinkt de oud-politieman nog door. In 1994 werd hij vanuit de politie gedetacheerd voor een klus als facility manager bij Stadion Feijenoord, en hij is nooit meer weggegaan. ‘Waarom zou de overheid meebetalen aan een stadion, is de redenering. Met dan al snel het makkelijke frame: om de salarissen van de spelers te betalen, zeker? Maar het is terecht om de vraag te stellen wat het belang van de gemeente is.’

In het nieuwe plan werd de gebiedsontwikkeling daarom het uitgangspunt. Geen ‘nieuw stadion’ maar een ‘city’. Ontworpen door een architect van wereldfaam, op een ambitieuze locatie half in het water, en met een verhoogde promenade naar De Kuip, die wordt omgebouwd tot wooncomplex. Van Merwijk: ‘Ik blijf het wel heel bijzonder vinden dat wij als twee mkb-bedrijven zo’n gebiedsontwikkeling op gang brengen, die goed is voor de stad. Dit vrij dode gebied wordt tot leven gewekt.’

Dat de kosten voor het project snel oplopen, nog voor er ook maar een paal is geslagen, moge duidelijk zijn. Maar de olifant in de kamer is nog niet genoemd: wat als de bouwkosten hoger uitvallen dan gepland? Dat is bepaald geen ondenkbaar scenario; neem bekende megaprojecten als de Opera in Sydney (ruim 1400 procent duurder dan gepland) en, dichter bij huis, de Amsterdamse Noord-Zuidlijn die op1,5 miljard was begroot, maar 3,1 miljard kostte. Ruimte om meer geld te lenen heeft Feyenoord niet.

Er zijn volop andere onzekerheden die vertraging of onverwachte kosten voor Feyenoord City met zich kunnen meebrengen. Denk aan de stijgende bouwkosten en de ingewikkelde plek van het stadion, half op een dijk en half in het water. Het waterschap moet beoordelen of wel aan de strenge veiligheidseisen wordt voldaan. Ook aan het aangrenzende spoor zijn grote ingrepen nodig, die volgens het AD honderden miljoenen euro zullen kosten, zoals de overkapping van het spoor en de verhuizing van een locomotiefwerkplaats. Gevraagd naar de voortgang laat een woordvoerder van spoorbeheerder Prorail weten dat de plannen stilliggen. ‘Op dit moment wachten wij nog op formele klantvragen. Zonder die klantvragen hebben wij geen financiering voor onderzoeken die nodig zijn om zaken als kosten, risico’s en gevolgen voor treinverkeer te onderzoeken.’

Ook waterbedrijf Evides kijkt kritisch mee. Onder het toekomstige stadion liggen leidingen die water uit het reservoir in de Biesbosch naar Kralingen voeren., waar het wordt gezuiverd en als drinkwater terug gepompt naar Rotterdam-Zuid. Door het heien van de palen onder het stadion zouden waterleidingen kunnen scheuren, zegt manager Infra Robbert Wever. En na oplevering zou het waterbedrijf niet meer bij de leidingen kunnen. ‘In eerste instantie was de opstelling van Feyenoord City: wij gaan hier bouwen, vertel maar wat het moet kosten als jullie helemaal wegwezen.’ Dat veranderde toen Wever becijferde dat het omleggen van alle leidingen – de meest rigoureuze oplossing – 25 miljoen euro zou kosten. Nu is de afspraak dat de stichting die de gebiedsontwikkeling regelt de leidingen voor niets overneemt, en daarmee ook alle rechten en plichten. Maar de handtekening onder de afspraken is nog altijd niet gezet.

En dan moet Feyenoord City ook een aantal bedrijven uitkopen die nu een pand huren op het bedrijventerrein waar het stadion moet komen. Een daarvan is TLR, een laboratorium dat onder meer voedsel test op fipronil. TLR gebruikt zeer gevoelige apparatuur; het lab verhuizen kan vele miljoenen kosten. Bovendien kan het lang duren voor de vergunningen voor een nieuwe locatie rond zijn, stellen bronnen rond het lab. De onderhandelingen met Feyenoord City zouden stilliggen.

‘Een optimistische raming kan net dat extra het zetje geven om het project erdoor te krijgen’

Megaprojecten uit het verleden stemmen weinig hoopvol. De Deense economisch geograaf Bent Flyvbjerg, hoogleraar te Oxford en autoriteit op het gebied van risicomanagement bij megaprojecten, onderzocht er meerdere en schreef daarover het boek weigerthaar steun voor de plannen uit te spreken, uit angst voor de financiële consequenties voor de club. Anderen verenigden zich in losse verbanden als Red de Kuip en Stadion op Zuid. Wat zij gemeen hebben, is dat ze willen meepraten op een fundamenteler niveau dan de eisen waaraan het nieuwe stadion moet voldoen (‘de kleur van de stoeltjes’). Ze stellen technische vragen: van aannames in de business case tot de risico’s die Feyenoord loopt, en de mogelijk onvoorziene gevolgen van milieurapportages. Via een beroep op de Wet openbaarheid van bestuur kregen supporters honderden documenten in handen (die ze ook met ons deelden).

Op Twitter barstte de bom toen vorige maand meer bekend werd over de ticketprijzen in het nieuwe stadion. Seizoenskaarten op plekken waar nu de fanatiekste supporters staan, zullen straks 700 tot 1000 euro kosten, tegenover zo’n 300 euro nu. Toen de projectorganisatie vervolgens bekendmaakte dat er ook goedkopere tickets elders in het stadion komen, was het kwaad al geschied. Zo clasht de technische benadering van de projectorganisatie – ‘zolang we het maar goed uitleggen’ – met de harde realiteit van supporters die willen meebeslissen over ‘hun’ club.

Daarin past ook de eerder genoemde stichting Vrienden van de Kuip, de groep vermogende supporters die miljoenen bijeen bracht om de aandelen in het stadion in handen te krijgen. Voorzitter van de stichting is Hans Fortuin (81). Fortuin loopt al een mensenleven rond bij Feyenoord. Hij was voorzitter van de Sportclub en is nog altijd omroeper bij de amateurs op sportpark Varkenoord. De tweespalt die in De Kuip is ontstaan, doet hem pijn, zegt hij. ‘Dit is het zoveelste stadionplan. Mijn angst is dat dit proces nog heel lang gaat duren. Alle extra vertraging kost geld, en gaat ten koste van het geld dat beschikbaar is voor het eerste elftal. En dáár moet het om gaan.’

Fortuin is een van de vele kleine aandeelhouders in Stadion Feijenoord. Hij heeft er weinig vertrouwen in dat het deze keer met het nieuwe stadion wel gaat lukken. ‘Ik ben natuurlijk maar een klein pionnetje. Maar soms vraag ik me af of de leidinggevenden in De Kuip niet ook slechts pionnetjes zijn in een spel van grotere bouwbelangen.’

Vind je dit een goed onderzoek?

Steun ons dan!

Wij werken effectief; er is geen directie of duur kantoorpand. Ondanks dat blijft onderzoeksjournalistiek kostbaar. Research kan maanden in beslag nemen en dan nog is het eindresultaat onzeker. Wij kunnen jouw financiële bijdrage (klein of groot) dus goed gebruiken.

Doneer via deze link